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媒體報道 建議加大供給側金融政策支持力度[2022-10-25]

房地產市場在三季度獲得了更多政策支持,住房金融政策持續釋放寬松信號。四季度,房地產政策將維持寬松基調,前期政策落地效應進一步顯現。個人住房需求將進一步得到釋放。重點城市房地產市場可能率先企穩回升,有助于提振整體樓市信心。銷售及房價有望迎來年內拐點,土地市場在局部地區將逐步修復。房企可能獲得更多資金推進“保交樓”,金融機構將加大對房企開發貸、并購貸、債券等方式的資金支持。房屋在建項目可能加快竣工,房地產投資跌幅有望小幅收斂。下一階段仍有必要在供需兩端進一步出臺相關政策,促進房地產市場復蘇。

房地產政策將在供需  兩端進一步趨向寬松

四季度,房地產政策將在供需兩端進一步發力。需求側主要是進一步加大住房金融的支持力度。房貸利率仍有小幅下調的空間,個人住房貸款規模將有所增加。大部分城市將繼續圍繞公積金、住房補貼、購房首付比例等工具,以求滿足剛性和改善性需求的釋放提供便利。有條件的城市將逐步取消限制性購房政策。以上一系列舉措意在降低購房者所需要承擔的購房成本及購房門檻,幫助剛性和改善性需求更好地釋放。此次政策與過往類似周期(2012、2014~2015年)所出臺的住房寬松政策相比,無論從與房貸相關的利率下調的幅度和次數,還是針對房企的融資支持力度都相對謹慎,因此政策見效的周期可能更長,從2021年“9·30”至今已經歷了一年以上,但全國住房銷售情況仍處于較大幅度負增長的水平。預計四季度居民首套房貸利率有望從三季度的4.15%降至4%附近;新增個人按揭貸款可能達到7500億元,較三季度環比增加1300億元,個人住房貸款余額占金融機構人民幣貸款余額比例接近19%,與二季度末相當并高于三季度末。供給端政策將聚焦“保交樓”。地方政府還將通過設立紓困基金、引入資產管理公司、借助政策性銀行專項借款等方式,更有力地推進“保交樓”等工作。針對資質相對優良、體量相對較大房企有望進一步獲得融資便利。六大行年內將對房地產融資至少增加1000億元,包括開發貸、按揭貸以及投資房地產開發商的債券等,預計四季度房企融資狀況將邊際改善。從主要的幾個融資分項來看,一是銀行開發貸余額有望在四季度重拾增長。央行可能會進一步推進國有大型商業銀行在年內加大對資質優良房企的開發貸投放力度,預計四季度房企新增銀行貸款4200億元左右,較三季度環比增加300億元,房地產開發貸款余額占金融機構人民幣貸款余額比例略低于6%,但與三季度相比開發貸余額占比止跌,銀行對房企資金支持將有所改觀。二是債券融資可能保持平穩運行。隨著預收款收入的增加和銀行增信,資質優良的房企發債阻力會相應減少,考慮到往年四季度并非債券發行的重要時點,且年內償債高峰期已過,因此預計四季度房企信用債發行規模大約在800億元左右,占全年債券發行比重的16%,較去年同期占比上升0.4個百分點。三是其他資金支持力度可能有所加大?!氨=粯恰睂m椊杩顚⒃谒募径冗M一步發力,全國性及地方性房地產紓困基金將逐步落地,各類資產管理公司AMC等機構也可能更深入地參與到資金不足但質量相對較高的房產項目中。綜上所述,四季度支持房企融資的各類政策年內仍有加碼空間。除了購房者創造更好的融資條件外,可能適度擴大對房企的融資便利程度,住房金融相關的信貸及其他融資指標有望在四季度進一步出現積極向好的態勢,為房地產市場逐步筑底企穩提供有力的基礎。

房地產市場有望逐步走穩 

在房地產政策的進一步支持下,四季度房地產市場表現將優于三季度。盡管并不能完全排除疫情因素對房地產市場產生的影響,政策因素和季節性特征將幫助房地產市場繼續出現積極變化。四季度,重點房地產銷售有望率先企穩回升。事實上,9月中下旬,一些重點地區的房地產銷售情況已經出現了積極變化,一線城市商品房銷售面積在9月份年內首次出現正增長。今年由于受到宏觀經濟、氣候條件等多方位因素影響,疫情之下部分購房者觀望情緒較以往類似周期更為濃厚,因此導致“金九銀十”行情可能只在個別城市存在,而且成色十分有限。隨著寬松政策的不斷出臺,以及“保交樓”方面工作的加快推進,在重點城市加快優質項目推盤的推動下,樓市可能于國慶節后在重點城市率先有所轉暖,并可能在年底對更多二、三線城市產生帶動作用,預計四季度銷售跌幅有所收斂,全年住房銷售面積同比下降20%左右。房價全年可能出現下跌,四季度房價跌幅與三季度末基本相當,一線城市房價可能相對堅挺。由于不斷受到各類負面因素的影響,當前房價下降的城市覆蓋面積較以往更多一點。按照以往的經驗推斷,原本三季度應當是觸底企穩之際,但又遭遇極端高溫氣候條件、局部重點二線城市疫情反復和部分項目“停貸”風波,導致整體房價下行的周期被拉長。據測算,四季度全國70個大中城市新房和二手房房價環比均值將分別由-0.2%和-0.3%逐步轉為接近持平,全年新房價格同比下跌1.5%左右,二手房價格同比下跌2.5%。四季度,熱點城市樓市將率先復蘇。當前房地產市場正處于去庫階段,商品房待售面積接近2018年上半年水平。特別是三、四線城市商品房去化壓力較大,房價下跌城市數量居多。但部分大城市短期可供出售的現房庫存處于極低水平,參考以往去化能力,北京、上海、杭州等地區商品房去化周期不到1年時間,這些城市的新房價格已經在三季度觸底回升。數據顯示,2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比(3個月均值)排在前列的城市分別是:成都(+0.9%)、杭州(+0.7%)、北京(+0.6%)、上海(+0.5%)、合肥(+0.5%)等。結合去年下半年土地成交價格上漲等因素,大城市房價有望在四季度加快上行步伐。由于房企整體資金狀況邊際改善,年內最后一次集中供地有望平穩推進,部分地區嘗試用“現金+銀行保函”的保證金繳納策略有助于緩解房企拿地成本。需要指出的是,三季度二線城市土地供應因階段性因素擾動有所下降,四季度二線城市可能會增加優質地塊的出讓,以彌補年內的土地財政缺口。預計四季度土地市場在局部地區將逐步修復,長三角和環京地區土地市場將保持不錯的成交熱度,珠三角地區有望增加土地成交,內陸省會城市可能增加土地供給,減緩全國土地市場下行的壓力。然而,大部分內陸地區和東北地區土地市場難言樂觀。這些地區大部分城市的土地成交通常依靠央企、國企和地方城投城建類公司支撐,而以往央企、國企拿地擴張節奏是比較穩健的,且更加傾向于選擇城市等級相對較高的一線和重點二線城市作為土拍的重點。以往對三四線城市土地市場貢獻較大的民營房企當下則面臨較大的經營困難,想要在較短時間內重新盤活全國土地市場可能性較低。因此,三四線城市土地市場成交仍可能較為清淡。預計到四季度末,土地市場的結構性優化特征將進一步體現,整體土地成交面積有所減少,成交價格與去年同期相比漲幅較大,全國土地購置費可能同比下降6.5%。房地產投資有望觸底企穩,但難阻全年首度負增長??紤]到住房銷售可能在季節性特征的推動下出現小幅回升,且房企融資環境邊際改善,有利于推動新屋開工。由于房企非銀融資能力依然不足,特別是占到房企資金來源三分之一的自籌資金在前三季度同比下降12%以上,因此房屋新開工短期不具備扭轉當前疲軟的能力。結合2021年四季度不低的新屋開工水平(平均每月1.5億平方米),預計全年新屋開工面積同比下降約40%,跌幅較三季度末有所收窄?!氨=粯恰睂m椏罴铀俾涞赜兄诩涌焐唐贩渴┕ず涂⒐っ娣e回升,8月全國房屋竣工面積環比增加42.5%,預計年底整體房地產投資“后半段”工程類建設投資的進程將有所加快。綜合來看,由于土地購置費仍然沒有太大改觀,建安工程投資僅在當季有所好轉,這并不足以扭轉此前三季度接近-8%的投資減速。結合2021年四季度基數偏低的因素,預計房地產投資增速料可能會在四季度實現階段性止跌企穩。結合2012年、2015年以及2018年類似周期的情況來看,基準判斷,預計全年房地產開發投資可能達到約13.7萬億元,(名義)同比下降7%,增速為歷史最低水平,但較三季度有所回升。年內國內房地產市場的風險主要還是集中在房地產開發商。當前房地產開發企業資金總體狀況仍然偏緊,受制于銷售不暢、資產負債率偏高以及現金流偏緊三大問題,年內剩余時間段經營困難的局面或者出現局部債務違約仍有可能發生。一是經營收入恢復程度不及預期。據統計前三季度,全國百強房企銷售額均值為541億元,同比下降45%,降幅較二季度末收窄3.5個百分點。一方面受到當季住房銷售較為偏弱影響,另一方面受預售款項滯后確認金額偏低所致。通常房企預收款確認為營業收入平均需要1年半到2年時間,三季度房企營業收入主要來自于2020年二季度到三季度預收款項,即首次疫情后的恢復期,當時房企預收款規模處于相對偏低水平。二是行業整體負債水平仍然處于偏高的水平?!叭兰t線”調控以來,雖然部分重點房企的負債水平有所下降,但是一些公司采取減少融資的辦法實現“降杠桿”,但營收下降使其資產負債率不降反升,房地產行業平均負債率仍在70%附近。三是房企流動性風險仍然值得關注。據統計截至三季度末,大部分房企年度銷售目標完成率不到60%,這與往年接近80%的完成水平相比相差較大。而融資整體不佳的狀況令房企現金短債比不到1的公司占比接近50%,其中,大部分為中小民營房企,但也不乏個別龍頭房企。

建議加大供給側金融政策支持力度三季度以來,房地產獲得了更多政策支持,但仍未能完全扭轉市場普遍存在的悲觀情緒。一方面,需求釋放較為緩慢,住房信貸投放規模偏低,房地產銷售改善遠不及預期;另一方面,房企風險依然不小,導致其資金來源掣肘,工程推進緩慢,仍有房企發生債務違約、逾期等問題。因此,下一階段仍有必要在供需兩端進一步出臺相關政策,促進房地產市場復蘇。第一,建議引導這些省份所在地的商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持。更多符合條件的城市下調房貸首付比例,包括重點二線城市和部分一線城市,建議下調5個百分點;加大地方公積金政策寬松力度,公積金貸款額度最高可增加5萬~10萬元。建議通過窗口指導,年內新增個人按揭貸款7000億元,未來12個月內上調商業銀行個人按揭貸款占比0.5個百分點。通過進一步釋放需求,促進銷售企穩回升。第二,引入財政貼息政策,降低首套房貸款利率。建議引導商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持,下調居民首套房房貸利率100~150個基點,即全國首套房平均利率從9月中旬4.25%附近降至3.25%~2.75%。為減輕商業銀行的壓力,可引入中央財政貼息貸款政策,對調降的利率予以財政補貼,實施期限暫為1年。根據金融機構信貸表口徑測算,2021年,全國新增個人住房貸款約3.83萬億元,其中首套房的比例大約在90%左右,約合3.45萬億元。假設利率調降幅度為100~150個基點,涉及的房貸金額在350億~500億元。按照過去三年個人按揭貸款與住房銷售金額之間平均1比5.8的關系,該筆住房貼息資金參考以往數據對應住房銷售金額約為2000億~3000億元。借助該工具的使用,在短期內明顯推動房地產銷售,啟動房地產市場恢復進程。第三,建議加大對房企銀行開發貸支持力度。建議商業銀行加快開發貸審批和發放速度,適當提高開發貸在貸款余額中的占比,以滿足房企合理資金需求,建議通過窗口指導,未來12個月內上調商業銀行開發貸占比0.5個百分點。商業銀行需擺脫“一刀切”的固有思維定式,改善風險偏好,合理評估房企信用狀況和還款能力。第四,建議實施定向寬松調整,穩妥有序增加并購貸款。針對全國大型房企,特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項目,加大銀行資金支持力度,改善相關房企現金流壓力,逐步起到穩定房企經營預期的作用。鼓勵金融機構穩妥有序開展并購貸款,重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目,建議全年銀行參與并購貸款規模2500億元左右。第五,加大力度創造寬松的房企非銀金融環境。建議加大房地產建設“后半段”的金融支持力度,創新針對房企的過渡性金融工具。對資質相對優良的房企可加大直接金融支持,包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)等工具。建議全年完成房企信用債發行至少5000億元。而對經營相對比較困難、存量資產較優的房企,可考慮合理運用并購貸款、或者引入資產管理公司AMC等方式,運用過渡性金融工具,如階段性項目資產購買,待房企現金流回暖后回購等方式,緩釋這部分房企短期現金流和債務壓力,降低其流動性風險和債務違約風險。

第六,繼續合理松動土拍規則。建議取消或調整競高標準建設方案,為房企留出適當的利潤空間;適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限,提高房企參拍積極性;建議采取“現金+銀行保函”的保證金繳納政策為期望參與土拍市場但同時資金有限的企業減輕壓力。截至9月下旬,今年一線、二線城市土地供應同比下降20%以上,成為拖累整體土地供應的主要因素。因此,建議通過有效舉措,增加土地供應或者增加土拍次數,特別是增加一線和重點二線城市土地供給。

 (來源:中國房地產報)

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